Купить квартиру которая находится в залоге ипотечная квартира

Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски


Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается.

Для покупателя подобная сделка выгодна. Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц.

Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.

Возможность получить ипотеку.

Покупка залоговой квартиры: основные моменты

Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты.

Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику. Помимо положительных моментов есть и отрицательные.

Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора. Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.
Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя. Кто может иметь ? Сюрпризы для Покупателя. Здесь три основных пути организации сделки:

  • Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.
  • Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  • Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.

Каким путем лучше идти?

Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди. – как это происходит? Нюансы, риски, особенности. Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно.

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке.

Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки.

Зависят они от таких факторов:

  1. Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.
  2. Участвует ли банк в сделке.
  3. Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры. Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу.

Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам.

Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества». Процедура покупки такой квартиры следующая:

  1. С квартиры снимается обременение.
  2. Банк выдает справку о погашении кредита.
  3. У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  4. Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  5. Заключается договор купли-продажи.
  6. Банк сводит покупателя и продавца.
  7. Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  8. Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: подробная инструкция

Единственно доступный выход в такой ситуации – ипотека, которая представляет собой целевой жилищный заем, предоставляемый банком под залог приобретаемой недвижимости.

Залоговый статус ипотечного жилья подразумевает ограничение возможности должника (покупателя) распоряжаться приобретенной квартирой в течение всего срока действия кредитного договора с банком, то есть до момента окончательного погашения всех обязательств по целевой жилищной ссуде. Чтобы законно совершить какую-либо правовую сделку с жилплощадью, находящейся в залоге по условиям действующей ипотеки, владелец квартиры (заемщик) должен заручиться согласием кредитора (залогодержателя).

Нередко бывает и так, что заемщик оказывается не в состоянии своевременно выплачивать ипотеку, регулярно допуская возникновение просрочек при внесении банку ежемесячных кредитных платежей. Если просроченный долг по непогашенной ипотеке накапливается, а ситуация с платежеспособностью заемщика не улучшается, кредитор вправе реализовать залоговое жилье, получив соответствующее разрешение через суд.

Продажа квартиры с ипотечным кредитом

Согласно ст.

29 и 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право всего лишь пользоваться заложенным имуществом, содержа его в надлежащем виде, но не имеет права им распоряжаться без согласия банка – дарить или продавать третьим лицам.

«Ипотечник» погашает все коммунальные платежи, выписывается (если есть куда) из квартиры и начинает искать покупателя.

Обычно вопрос о выписке владельца из квартиры возникает, когда уже есть покупатель, который диктует условия: требует выписаться до сделки или в ее процессе. Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли.

В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий. В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику.

Риски покупки квартиры в залоге банка

Аналогичная ситуация по недееспособным; Жилье продается еще до выставления банком на торги и в этом случае, необходимо убедиться, что сумма продажи квартиры согласована продавцом и банком, во избежание приостановки сделки; Сроки заключения сделки с залоговыми квартирами на несколько недель дольше, чем обычные сделки купли-продажи недвижимости.

За это время кредитную организацию могут лишить лицензии или она обанкротится, что частенько в последнее время, а вернуть обратно денежные средства почти невозможно; При приобретении жилья продавец использовал материнский капитал, в этом случае, органы опеки и попечительства, выяснив, что ребенок лишается доли в квартире, потребуют восстановить его в правах и он станет сособственником.

Залоговая недвижимость.

А вам оно надо? Часто продавец предлагает погасить за него долг по ипотеке первым взносом, а затем оформить переход права собственности.
Достоинства и недостатки её покупки, основные риски и отличия от прямых продаж

В некоторых случаях стоимость может упасть от 5 до 15%. Это происходит только тогда, когда банк не даёт заёмщику отсрочки платежей на время продажи залоговой недвижимости, а это очень редкий вариант.

Второй способ продажи, пожалуй, наиболее опасный для покупателя. Это связано с тем, что банки могут позволить себе нанять профессиональных риелторов, для которых довольно легко реализовать недвижимость дороже среднерыночных цен.

Именно это зачастую и происходит.

В качестве залога всегда выступает качественная недвижимость, а профессионал может продать её таким образом, что цена будет казаться вполне оправданной.

Стоит отметить, что изредка встречаются варианты, при которых банк по какой-то причине снижает стоимость. Однако снижение обычно не больше 5–10%, тогда как увеличение может достигать 30%.

При третьем способе продажу инициирует суд. Стоимость определяется с учётом мнения банка. При таком способе реализации цена недвижимости ниже среднестатистической в среднем на 25–30%.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать. Главные опасности для покупателя квартиры: Продажа квартиры без согласия банка и без его участия.

Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце.

Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.

Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу.